Приемка квартиры у застройщика: что проверить до подписания акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Выдача ключей в новостройках часто омрачается длительным заполнением дефектного акта. Все потому, что бич большинства новых домов – это некачественный ремонт. Застройщики слишком часто допускают халатное отношение к черновой и чистовой отделке, потому что в большинстве случаев дольщики «проглатывают это» и подписывают акты. Желание быстрее заселиться в новую жилое помещение естественно, особенно когда ее приходится ждать по 2-3 года и более. Но терпеть недочеты не стоит – в будущем они могут обернуться серьезными финансовыми затратами. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Отдельное внимание уделяют срокам передачи объекта, качеству отделки и способу фиксации замечаний.

Мы предлагаем профессиональную помощь при некачественном ремонте в вашей новой квартире: сопровождаем дольщиков во время осмотра, готовим и направляем претензии застройщику, урегулируем споры в досудебная инстанцияебном и через суд. Свяжитесь с нами, чтобы максимально обезопасить себя на приемке жилья в новостройке. А пока поговорим о том, что проверять при приемке жилого помещения, какими СНиПами и ГОСТами руководствоваться, как правильно спорить с представителями застройщика и добиваться устранения всех недостатков. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Если нарушения описаны подробно, застройщику сложнее ссылаться на отсутствие претензий со стороны дольщика.

Инструменты, которые понадобятся во время приемки

Вам предстоит проверить и зафиксировать едва ли не каждый квадратный сантиметр новой жилого помещения. Из-за этого рекомендуем заранее вооружиться всеми необходимыми инструментами и аксессуарами. Что точно понадобиться вам на приемке:

• блокнот и карандаш – понадобятся для заметок и расчетов, а также для проверки качества работы вентиляции;
• фотокамера (подойдет и камера на смартфоне) – позволит зафиксировать все недочеты, чтобы заблаговременно подготовить доказательственную базу;
• фонарик (опять же подойдет фонарь вашего смартфона) – необходим для исследования затемненных участков помещений;
• строительный уровень – с помощью него вы будете проверять ровность стен;
• вертикальный отвес – он позволит убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• рулетка – позволит измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• бюджетный электроприбор – необходим для проверки розеток, также допустимо взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети. Юридически корректная приемка помогает не потерять право требовать устранения дефектов или компенсации.

Выявленные нарушения стоит отметить в блокноте и сфотографировать, после чего внести в смотровой лист. Если вы вовремя отметите все недочеты, то застройщик будет обязан устранить их. Если недостатки устранению не подлежат (например, если площадь жилого помещения меньше заявленной), то в этом случае вам обязаны предоставить компенсацию. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Перед подписанием документов стоит проверить не только видимые недостатки, но и соответствие квартиры условиям договора.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Необъяснимый факт: часто приемка жилого помещения с черновой отделкой проводится исключительно формально. Как только дольщик указывает на недочеты, представитель застройщика всем своим видом дает понять, что рассчитывать на большее нельзя и все в полном порядке. Из-за этого важно знать свои законные права и требования, установленные нормативами для помещений без отделки. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. При споре значение имеют фотографии, акт осмотра, переписка с застройщиком и содержание передаточного акта.

На что обратить внимание в первую очередь:

• не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• общая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• планировка жилого помещения должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• оконные конструкции, замки и двери не должны иметь каких-либо дефектов;
• провода должны быть изолированы, коммуникации должны быть подведены согласно плану.

Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять жилое помещение. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Чем раньше обнаружены и оформлены дефекты, тем проще выстроить претензионную работу.

Обратите внимание и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить и зафиксировать это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Дольщику не стоит подписывать документы без замечаний, если фактическое состояние квартиры вызывает вопросы.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой

Квартиры с отделкой от застройщика не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке стоит ориентироваться именно на него. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Профильный юрист помогает отделить строительные недочеты от существенных нарушений прав покупателя.

Обычно необходимо проверить:

• фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• отделку пола, потолка и стен;
• качество оконных и дверных блоков;
• окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• сантехнику, радиаторы и другие приборы.

В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы вправе требовать от застройщика реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, стоит вынести это в перечень замечаний. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Такая подготовка снижает риск дополнительных расходов после заселения.

Чек-лист по приемке жилья

Не подписывайте акт приема-передачи жилого помещения до тех пор, пока застройщик не устранит все обнаруженные недостатки. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист – он позволит не упустить важные детали. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Грамотный осмотр особенно важен при покупке квартиры с отделкой, инженерными системами и общедомовыми элементами.

Общая площадь

Обратите внимание: лучше всего, если приемка жилого помещения будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Отдельное внимание уделяют срокам передачи объекта, качеству отделки и способу фиксации замечаний.

Самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы стоит разделить на простые фигуры (например, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом – требуйте компенсации. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Если нарушения описаны подробно, застройщику сложнее ссылаться на отсутствие претензий со стороны дольщика.

Входная дверь

Размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались самостоятельно. Рекомендуем проверить и зафиксировать качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Юридически корректная приемка помогает не потерять право требовать устранения дефектов или компенсации.

Пол

Стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они также должна иметь прописанную в договоре толщину. При этом не стоит путать деформационные швы, которые строители оставляют для компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения жилого помещения с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Перед подписанием документов стоит проверить не только видимые недостатки, но и соответствие квартиры условиям договора.

Потолок

В кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними застройщик обязан заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу допустимо не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно – если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения компенсации. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. При споре значение имеют фотографии, акт осмотра, переписка с застройщиком и содержание передаточного акта.

Стены

Здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить и зафиксировать ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см в дальнейшем уйдет очень много стройматериалов. Также стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Чем раньше обнаружены и оформлены дефекты, тем проще выстроить претензионную работу.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Дольщику не стоит подписывать документы без замечаний, если фактическое состояние квартиры вызывает вопросы.

Окна

Важно проверить и зафиксировать качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний стоит внести соответствующие комментарии в акт. Уплотнитель при этом должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Профильный юрист помогает отделить строительные недочеты от существенных нарушений прав покупателя.

Электропроводка

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по воздопустимости, вольтметр. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Такая подготовка снижает риск дополнительных расходов после заселения.

ЮЦ ООО "АДВОКАТ.ЭКСПРЕСС"

Помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства застройщика по договору. Если во всех жилое помещениех вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников – они обязательно должны быть. При этом стоит проверить и зафиксировать все розетки, все светильники – если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Грамотный осмотр особенно важен при покупке квартиры с отделкой, инженерными системами и общедомовыми элементами.

Водопровод и канализация

Рекомендуем начинать приемку жилого помещения с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Обратите внимание на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Также важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте проверить и зафиксировать наличие тройников в санузлах – они необходимы для объединения сливных труб. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Отдельное внимание уделяют срокам передачи объекта, качеству отделки и способу фиксации замечаний.

Отопление

Трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Если нарушения описаны подробно, застройщику сложнее ссылаться на отсутствие претензий со стороны дольщика.

Вентиляция

Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание стоит вынести в дефектный акт и обязать застройщика исправить ситуацию. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Юридически корректная приемка помогает не потерять право требовать устранения дефектов или компенсации.

Насекомые

В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы вправе требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации может потребоваться помощь в приемке жилого помещения со стороны эксперта. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Перед подписанием документов стоит проверить не только видимые недостатки, но и соответствие квартиры условиям договора.

Куда вносим замечания?

Все замечания стоит внести в дефектный акт. Его также могут называть ведомостью или листом осмотра жилого помещения. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель застройщика тоже подписывает этот акт – в противном случае согласование не проходит и порядок действий устранения дефектов затягивается. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. При споре значение имеют фотографии, акт осмотра, переписка с застройщиком и содержание передаточного акта.

Устранение недочетов может занимать до 2-3 недель. Не стоит соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» застройщика. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит недостатки «как есть» и в дальнейшем при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Чем раньше обнаружены и оформлены дефекты, тем проще выстроить претензионную работу.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. К примеру, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Дольщику не стоит подписывать документы без замечаний, если фактическое состояние квартиры вызывает вопросы.

Качество подъезда

Так как подъезд, а также подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это допустимо сделать одному, а допустимо объединиться с другими дольщиками и подать застройщику коллективную жалобу. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Профильный юрист помогает отделить строительные недочеты от существенных нарушений прав покупателя.

Практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, вопроса с лифтами, а также протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Все эти недочеты застройщик обязан устранить в предусмотренные законом сроки. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Такая подготовка снижает риск дополнительных расходов после заселения.

Стоит ли привлечь эксперта или принимать самостоятельно?

На практике удачная приемка жилого помещения – это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Грамотный осмотр особенно важен при покупке квартиры с отделкой, инженерными системами и общедомовыми элементами.

ООО "АДВОКАТ.ЭКСПРЕСС" предлагает профессиональную помощь в приемке жилого помещения в Казани. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в дефектный акт даже мельчайшие недостатки и не дадут представителю застройщика оказать на вас психологическое давление. Обратите внимание: вы можете оформить доверенность на приемку жилого помещения и не присутствовать на осмотре. При этом вы также вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы оформить консультацию или заказать услугу. Такой подход помогает сохранить доказательства для претензии, переговоров с застройщиком или судебной защиты. Отдельное внимание уделяют срокам передачи объекта, качеству отделки и способу фиксации замечаний.